Większość wspólnot mieszkaniowych boryka się z problemem zbyt małej liczby miejsc parkingowych względem liczby członków lub liczby samochodów posiadanych przez mieszkańców (również wynajmujących). Problem braku miejsc i zasad parkowania każda wspólnota rozwiązuje „po swojemu”. W wielu wspólnotach decyduje zasada „kto pierwszy”. Inną zasadę przyjęła jedna ze wspólnot, która w podjętej uchwale wprowadziła odpłatność za miejsce parkingowe oraz ustaliła zasady przyznania miejsc członkom wspólnoty. Oczywiście uchwała spotkała się z niezadowoleniem, co skutkowało jej zaskarżeniem przez niektórych członków wspólnoty. W dniu 20 marca 2012 r. o zasadności istnienia podstaw do zaskarżenia uchwały (rozpatrując apelację członka wspólnoty) orzekł Sąd Apelacyjny w Warszawie, który w uzasadnieniu stwierdził między innymi:

„Zgodnie z art. 206 k.c., każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Tak więc w wypadku istnienia stosunku współwłasności, uprawnienia każdego z właścicielu (współwłaścicieli) do rzeczy wspólnej należy dopasować do wielości podmiotów po stronie właścicielskiej. Jak wskazuje się w doktrynie, współwłasność bowiem jest prawem zespolonym, składającym się z udziałów poszczególnych współwłaścicieli. Tym samym konieczne jest uwzględnienie udziału każdego ze współwłaścicieli w uprawnieniach do posiadania i korzystania z rzeczy. Z tych względów w świetle art. 206 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Podobnie kwestię tę ujmuje art. 12 ustawy o własności lokali, który przewiduje uprawnienie właściciela lokalu do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 października 1973 r., III CRN 247/73, jednym z uprawnień wynikających ze współwłasności jest prawo do bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej, przy czym jego cechą charakterystyczną cechą jest to, że współwłaścicielowi nie przysługuje prawo do określonej części rzeczy wspólnej, lecz prawo do posiadania całej rzeczy. Każdemu współwłaścicielowi przysługuje takie samo uprawnienie, zatem każde z tych uprawnień doznaje ograniczenia w sposobie jego wykonywania przez takie same uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. Prowadzi to do tego, że współwłaściciele mogą współposiadać rzecz wspólną i korzystać z niej w takim tylko zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Tej specyficznej cechy współwłasności zdaje się nie dostrzegać skarżący, który powołując się na regulacje dotyczące ochrony prawa własności, w tym zasadę konstytucyjną wynikającą z art. 64 Konstytucji RP, a także art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, domaga się w istocie uprawnienia do korzystania z rzeczy wspólnej z wyłączeniem analogicznych uprawnień pozostałych współwłaścicieli. Występujący w tej sprawie problem ograniczenia praw poszczególnych współwłaścicieli w stosunkach wewnętrznych, trafnie ujął sąd pierwszej instancji wskazując, że w okolicznościach faktycznych ustalonych w tej sprawie z uwagi na zbyt małą ilość miejsc postojowych na terenie nieruchomości wspólnej nie jest możliwe korzystanie z tych miejsc przez wszystkich współwłaścicieli, a nawet tylko przez tę część współwłaścicieli, którzy posiadają samochody. Co więcej, jak dalej wywiódł sąd pierwszej instancji, obecnie istniejący stan rzeczy – regulowany zgodnie z zasadą „kto pierwszy ten lepszy” – sprawia, że z nieruchomości wspólnej korzysta tylko pewna grupa osób, to jest ci, którym uda się zaparkować danego dnia na terenie Wspólnoty. Jak wynika bowiem z materiału dowodowego zgromadzonego w tej sprawie, pozwana wspólnota liczy 140 członków, zaś miejsc parkingowych na terenie nieruchomości wspólnej jest jedynie 56. W efekcie osoby, którym uda się obecnie zająć miejsce parkingowe korzystają z nieruchomości wspólnej kosztem praw pozostałych współwłaścicieli, dodatkowo nie ponosząc z tego tytułu żadnych opłat. Tym samym nie można uznać, że zaskarżona uchwała wspólnoty wprowadzająca jasne i przejrzyste reguły korzystania z miejsc parkingowych na terenie nieruchomości wspólnej stanowi nieuprawnioną ingerencję w prawo własności poszczególnych współwłaścicieli, w szczególności zaś narusza uprawnienia przewidziane w art. 206 k.c. i art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Nie można również zgodzić się z zarzutem skarżącego, że zaskarżona uchwała wprowadzając odpłatność za korzystanie z przyznanych członkom wspólnoty miejsc parkingowych narusza art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali oraz art. 207 k.c. W tym kontekście przywołać należy uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 r., III CZP 9/06, zgodnie z którą współwłaściciel, który z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli korzysta z nieruchomości wspólnej, jest zobowiązany do rozliczenia uzyskanych z tego tytułu korzyści. Jak podkreślił Sąd Najwyższy obowiązek ten harmonizuje z obowiązkami wynikającymi ze stosunku współwłasności, w tym z obowiązkiem zredukowania przez wszystkich współwłaścicieli swoich wzajemnych uprawnień i przestrzegania przysługującego im wszystkim uprawnienia do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Obowiązek ten nie pozostaje również w sprzeczności z prawem do pobierania pożytków i innych przychodów z rzeczy wspólnej oraz obowiązkiem ponoszenia przez wszystkich współwłaścicieli wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną (art. 207 k.c., art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali). Uzasadnione więc było zawarte w zaskarżonej uchwale postanowienie dotyczące opłaty za korzystanie ze stałego miejsca postojowego w wysokości 40 zł. miesięcznie. Zgodnie z § 4 zaskarżonej uchwały, opłaty te zasilać będą fundusz remontowy wspólnoty i tym samym służyć wszystkim współwłaścicielom.

 

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 20 marca 2012 r., sygn. akt I ACa 886/

 

radca prawny Katarzyna Krasowska